Índices financeiros para reajuste de contratos de imóveis

Os índices financeiros são designados para fazer a correção monetária dos mais diversos contratos. No setor imobiliário, isso não é diferente: seja em um contrato de compra e venda, locação, financiamento ou qualquer outra transação de imóveis, é comum definir na hora de fechar o negócio o indicador que incidirá sobre as parcelas a serem pagas.

Estes índices não apenas têm grande influência no valor que o devedor irá pagar ao longo da vigência do contrato como alguns podem até mesmo interferir no preço total da propriedade em questão. Além disso, diferentes índices podem ser aplicados em um mesmo cenário, enquanto alguns indicadores só podem ser empregados em situações específicas.

Por isso, antes de fechar o negócio é importante conhecer os diferentes índices financeiros mais utilizados no setor imobiliário para entender como eles são aplicados no contrato e o quanto impactam no valor a ser pago. Veja a seguir os principais índices financeiros utilizados nos contratos relativos a imóveis e veja como eles são utilizados para realizar a correção monetária em diferentes situações.

INCC

O INCC, como é conhecido o Índice Nacional de Custo da Construção, acompanha a variação de custos na construção de unidades habitacionais, ou seja, ele estima a evolução dos valores envolvidos na área da construção. Ele é um dos índices financeiros criados pela Fundação Getúlio Vargas, tendo sido o primeiro índice oficial de custo da construção civil.

Este indicador é utilizado como referência para reajuste de contratos de compra e venda de imóveis, tanto em construção quanto na planta. No entanto, é bom entender bem como ele funciona. Sendo um índice de estimativa de variação de valores, o INCC é utilizado para realizar as correções sobre o saldo devedor em um parcelamento, e não como base para alterar o valor total do imóvel. Por isso, tem impacto direto em financiamentos: ao realizar uma compra, as parcelas ainda não pagas são reajustadas de acordo com o índice.

O INCC é alterado mensalmente, levando em consideração diversos fatores envolvidos no custo de construções, como materiais, mão de obra, serviços e equipamentos. Para que seja confiável, a Fundação levanta dados de preços praticados em diversas capitais brasileiras, como São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Brasília.

IGP-M

Também calculado pela Fundação Getúlio Vargas, o Índice Geral de Preços de Mercado é calculado levando em consideração outros índices de custos comuns, como o Índice de Preço por Atacado, o Índice de Preços ao Consumidor e o próprio INCC. Assim, ele é um dos índices financeiros mais utilizados como base para reajuste de diversos contratos, como a própria conta de luz.

Na área imobiliária, ele é conhecido como “inflação do aluguel”. Ele é muito aplicado para reajustar contratos de locação residencial e em contratos de compra de imóveis prontos, assim como parcelas cobradas após o fim de uma construção. Ele também é calculado mensalmente, e é bom pontuar que o percentual utilizado para correção do contrato de locação é o acumulado dos últimos 12 meses – e não apenas o índice do mês vigente.

IPCA

O IPCA é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, sendo a inflação oficial calculada pelo IBGE. Este indicador reflete os preços de bens e serviços no geral, baseando-se na variação de preços de produtos básicos para as mais diversas atividades. No mercado imobiliário, este é outros dos índices financeiros utilizados para corrigir os valores de contratos de compra e venda de imóveis.

CUB

O Custo Unitário Básico da Construção Civil, também conhecido como CUB, é um dos índices financeiros mais específicos para o setor imobiliário, sendo utilizado especialmente para atualizar contratos de imóveis em fase de construção. No entanto, é muito aplicado como referência na precificação de imóveis também.

Este indicador é previsto na Lei de Condomínios Edílicios e Incorporações, e leva em consideração várias despesas no setor da construção. Ele é calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil de todo o país, considerando materiais, mão de obra e custos administrativos, entre outros critérios.

TR

O TR, ou Taxa Referencial de Juros, é um dos índices financeiros mais importantes para quem está considerando fazer um financiamento imobiliário. Ele é o mesmo indicador aplicado na correção dos depósitos das cadernetas de poupança, sendo utilizado também nos contratos de crédito imobiliário do Sistema Financeiro de Habitação como indexador de prestações. Ele é emitido com validade mensal pelas 30 maiores instituições financeiras do país, que calculam seu valor com base na remuneração média dos CDBs.

Como definir o melhor índice financeiro para os seus contratos imobiliários

Normalmente, os contratos já vêm com os seus índices financeiros definidos e especificados no momento de fechar o negócio. Com um pouco de conhecimento a respeito dos diferentes indicadores, é possível ter um bom embasamento para questionar o índice escolhido ou propor uma referência diferente para o contrato, quando for cabível. É importante ter cuidado com este detalhe porque, uma vez assinado o contrato, é incomum a troca de índice durante sua vigência.

No entanto, é bom saber que isso é possível em alguns casos. As partes envolvidas podem chegar em um acordo para optar por um novo indicador mais justo, caso o contrato se torne muito oprimente para o devedor ou pouco vantajoso para o credor. É necessário, porém, observar se existe alguma legislação sobre o assunto ou se o contrato prevê um índice substituto em sua redação.

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